过去的一两年里，国内各地标杆性商场陆续完成了大规模改造，调整后大多取得了不错的效果。大规模调改，可以说是老商场不甘于被淘汰，做出的积极反应。

日本零售业早在10年前就开启了转型，派小沃就从中整理了4个成功的百货业改造案例，供各位参考。

大丸心斋桥店

“不一样的大丸百货”

·心斋桥商业街，大阪代表性的繁华商业区之一

·在大丸松坂屋的协同下，店铺差异化突出

·大丸收购的帕克时尚购物中心将垂直装置在当中

2009年2月，大丸拿出379亿日元，迅速买下大阪心斋桥的崇光百货，当时这个店面积约为4万平米，和临接的大丸本馆、南馆合并后面积约为7.75万平米，是当时西日本面积最大的城市中心型购物中心，或者叫综合商业体。

废除原来崇光店食品卖场，增加30多岁的年轻客群商品、女士茶吧等新经营功能产品，靠近时尚购物中心理念，被认为是老式百货店业态转型的试金石。

改造后的大丸心斋桥店沿街分布，分为南馆、本馆和北馆，在此次改造中，“依旧是百货，但是是不一样的大丸百货”为设想，着手调整旧的百货店格局，以期拉拢青年客群，并且由建筑师Vories设计，外观是新哥德式，稳重而浪漫。

按定位差异化布局，大丸南馆定位为游客群体，里面有很多免税店和适合入境客的产品组合；北馆是原来的崇光百货，2009年被大丸收购以后，进行了初步改造，客流量不错；至于本馆目前仍在改造中，预计明年开业。

为了营造整体商环境，大丸当时还租赁改造大丸心斋桥店附近的空置店铺，经营时尚杂品，与馆内品牌互补，调动整个商业街的人气。整合心斋桥的崇光店以后，紧接着将大丸梅田店改造成具有“去百货化”特点的租赁店样板店，其网站主题语也公开引导消费者：“虽然是百货店···”，暗示消费者：大丸百货全面转型了。

阪急百货

“全球最美橱窗”

·在2012年改造完以后，2013年业绩便达到1千700多亿日元

·在2015年又进行了深度改造，2016年业绩为两千两百亿日元

·阪急百货的改造方式称得上是“全方位”，产品组合开合有道，过渡有理

位于梅田商圈的阪急百货是日本综合百货店代表，始建于1929年，可以说是日本历史最为久远的百货大楼之一，也是日本最大规模的百货店之一，在亚洲地区具有极高人气。

阪急电车的创始人小林一三为了给沿电车线住民和乘客提供方便，大胆构想到开设由电车地铁直营的百货店，因此阪急百货店是世界上首个交通枢纽百货店，便利的交通为阪急百货店提供了稳定的客源，业绩蒸蒸日上。

在日本泡沫经济后，阪急百货在内的百货业业绩一路下滑。为了提升品质，将阪急百货提升至世界级的高度，在2005年开始对阪急百货进行半封闭改造。此次改造花了整整7年时间，投入数十亿元。

大量的投入在业绩上的“回报”也很明显，2012年重新开业之后，在日本百货业还在走下坡的时候，“独自爬坡”的阪急百货业绩当年便增长了约35亿元人民币。

在本次改造中，阪急百货有个大胆的尝试，即在整体营业面积只有8万平米情况下，仍拿出20％的面积做体验区以及主题区。

改造之后打造的“全球最美橱窗”、“全球最高的挑空广场”成了阪急百货乃至大阪市区的新地标，这种魄力，在当时是令业内咂舌的，但是此举也确实为梅田阪急带来了意想不到的业绩，以及年均客流量升至5000万人/次。

除此之外，对后台数据分析也很重视。不论是消费者层面还是产品业绩层面，阪急百货都进行了精细化的管理并为前台经营政策提供了高频指导。针对大数据分析，阪急百货在近60个百货柜台当中，推出了一个集合所有热门产品的柜台。同时还提供一对一深度体验，高端顾客可以安静在此享受服务。

阪神百货

“高级的阪急，平民的阪神”

·阪神百货的产品侧重点第一是食品

·站着享用特产的美食广场“Snack Park”

同属H2O控股集团的阪神百货，在2007年以前，阪神和阪急为两家不同的百货公司，两家经营特色鲜明，有“充满高级感的阪急，平民的阪神”之说。2007年10月1日，阪急百货店和阪神百货店进行合并，在此基础上设立阪急阪神百货店。

2018年年9月，阪神百货刚完成第一部分改造开业，阪神百货的产品侧重点第一是食品，第二是时尚类杂货，服饰产品，与阪急百货形成了一定的差异化，基本做到了互补，但还是有一部分重叠。

大阪市北区的阪神百货店梅田总店，曾因改建而停止营业、站着享用特产的美食广场“Snack Park”在本次改造中复活。

Snack Park 在1957年百货店开业当初，作为“小吃中心”开始营业。以拉面及蛋包饭等菜单为中心向顾客提供餐点，价位在300至400多日元，也被称为“立食圣地”，令人倍感亲切。

梅田总店计划销售额中的食品所占比例从现在的约45%提高至50%以上。阪神梅田总店店长·小森荣司表示“重视日常饮食丰富程度的人有所增加。对‘食之阪神’所抱有的期待感也日益增长”。

GRAND FRONT

“知识之都”

·运营一年间，共吸引了5300万人次，比预期人流高出50%

·Grand front以“交流共享、创意无限、开拓未来、打造魅力街区”为主题

Grand Front是日本仅次于东京银座的第二大商业区，被称为“日本关西最后的黄金宝地”。Grand Front是由政府和私人组织结合一起开发的项目，但此模式不仅没有带来管理上的混乱，还一改车站仅作为交通枢纽的单一性，为该地区注入了崭新的魅力和活力。

Grand front大阪整体项目从南至北，由4幢大楼组成，包括了购物中心、写字楼、洲际酒店、高端公寓等。运营一年间，共吸引了5300万人次，比预期人流高出50%。Grand front至今任然是梅田地区重要商业项目之一。

作为一个主打了“创新、体验”的购物中心，Grand front脱颖而出的秘籍就是“知识之都”。以“交流共享、创意无限、开拓未来、打造魅力街区”为主题，希望通过引进新型业态促进商业化发展，创造出具有创新型、集约型的场所空间，以此提升自己的品牌价值及竞争力。为此，大阪Grand front的12家开发商联合组织经营起名为“知识之都”的项目。

比如有：

— 乐敦药业凭借自身丰富的医药知识，配比出美味营养的素食大餐，在品尝这些美味的同时、还欣赏植物成长的每个过程。

— “The lab”体验馆坐落在北座负一楼至三楼，整体面积为3100平方米，主要为大学、科研机构等非零售类型企业，提供了科学技术、产品发明的展示与交流场所。

— 在由近畿大学研究所开设的鱼餐厅中，顾客不仅能品尝到由该研究所繁殖的珍惜鱼类，客人的意见也成为改进研究成果的重要依据。

“知识之都”在北座裙楼的高层引进了共享办公空间，该场所与写字楼相联。由办公室、咖啡馆、会议室等几大部分组成。Grand front不仅会针对入驻企业定期举行沙龙、培训等活动，还搭建起了名为“大阪创新”的空间，只需提供全年10万日元的会员费，就能享受如商业伙伴介绍、基金风投见面等支持服务，Grand Front希望以此嫁接起企业与企业之间的桥梁。

啦啦宝都世博城

“一站式吃喝玩乐”

·以“游玩”、“教育”、“购物”为主题，代表了日本最新商业理念

·八大主题体验场馆打造最强“体验牌”

2015年11月19日，日本新开了一家名叫啦啦宝都世博城（LaLaport Expocity）的购物中心，这个全日本最新的商业项目被称为是日本目前最大的复合型商业设施，也被认为是日本娱乐体验购物中心的新花样。

LaLaport &EXPOCITY由三井不动产开发，以“游玩”、“教育”、“购物”为主题，代表了日本最新商业理念。项目占地面积17万平米。啦啦宝都世博城整体设计呈钻石型状分布，最外围是停车场，依高速公路而建，分为平面停车场和立体停车场两部分，总计有4100个停车位。

项目拥有8大娱乐馆，是将“体验型购物中心”概念具象化的代表设施。啦啦宝都世博城市拥有306家商铺，业态涵盖零售、餐饮、娱乐、教育以及服务等。

其中，零售业态占比高达77%，以服饰品牌为主，其余为配饰、食品、化妆品、家居生活用品等零售业态。餐饮和服务类业态分别占有14%、9%的比例。项目为3层建筑，除了主馆以外，还拥有美食空间和娱乐空间，餐饮街和8大娱乐体验馆都分布于此。

NIFREL海游馆：综合美术馆、动物园和水族馆的概念

NIFREL海游馆分为“色彩”、“技术”、“wonder moment”、“水边”、“动”、“羁绊”7大主题区域。通过照明、音乐和映像实现体验型展示和艺术感营造；馆内游客与水生生物的距离也比一般水族馆要近，更设有可双手伸入水槽直接触摸动物的环节。

OSAKA ENGLISH VILLAGE：日本首个体验型英语教育设施

OSAKA ENGLISH VILLAGE设有两层，是主要面向中小学生的体验型交流设施，以场景式的英语教育为特色。馆内整体重现了美国街道及文化，比如有旅行社、飞机机舱、电视台、百老汇、料理教室、考古场等场景，学生将在各个场景进行相应的英语对话以及游戏体验。

神奇宝贝EXPO体验馆：日本首个体验型益智设施

以“寓教于乐”为概念、“神奇宝贝”为主题推出日本首个体验型娱乐设施，不仅拥有娱乐、餐饮、购物等功能，更是面向儿童开发了有助于提高交流能力的娱乐项目。

OSAKA ENGLISH VILLAGE：日本首个体验型英语教育设施

OSAKA ENGLISH VILLAGE设有两层，是主要面向中小学生的体验型交流设施，以场景式的英语教育为特色。馆内整体重现了美国街道及文化，比如有旅行社、飞机机舱、电视台、百老汇、料理教室、考古场等场景，学生将在各个场景进行相应的英语对话以及游戏体验。

ENTERTAINMENT FIELD：日本首个小羊肖恩主题公园

以“小羊肖恩”卡通形象为主题的体验型游乐公园，重现了动画内的世界，并推出各种互动活动，孩子们可与小羊肖恩一起游戏互动。这也是日本首个常设型的肖恩主题园。除此之外，区域内还设有教育项目——绘画小镇，通过3D技术将参与活动的孩子的绘画作品投射在街区墙上。

大阪世博城市109电影院：世界首家同时拥有次时代IMAX以及4DX观影体验

大阪世博城市109电影院拥有高18m（相当于6层建筑），宽26m的日本最大荧屏，次时代音响系统等领先于一般电影院的超前设备，将观影体验进一步升级。另外，设有4DX影厅，拥有动感坐席、风、香味、闪光、喷水等15种特殊效果，给予观影者最真实的刺激体验。

ANIPO：动物主题移动游乐园

在购物中心的入口处设有可移动的动物主题乐园，包括有空中散步模拟体验的飞行自行车、水枪乐园、迷你汽车、充气游乐园等娱乐项目。

OSAKA WHEEL：日本最大的摩天轮

高度超过120m的日本最高摩天轮OSAKA WHEEL预计将在2016年春开业。区别于一般摩天轮，将打造内部布置超豪华的吊舱。此外，将以摩天轮为主题推出系列餐饮和纪念品，夜晚配合摩天轮景色展开各式精彩表演等。

 

作为日本代表性的大型家庭休闲娱乐场所，LaLaport& EXPOCITY的杂品和餐饮类聚客能力非常强，但是，服饰类相对较弱，一些和服饰相关的品类客流也不是很乐观，本地居民消费集中在商场的超市区域。

除了日本，在国内也有几家正在经历改造的传统物业改造项目，派小沃就举例两个比较有特色的。

港汇恒隆广场

“边改造边运营”

·地铁上盖项目，交通便捷使其尽得人流之利

·实力演绎如何边改造边运营

·投入高达10亿人民币的全方位改造

港汇恒隆广场为地铁上盖项目，交通便捷使其尽得人流之利。当然，好地段有些时候并不意味着就有好生意，港汇恒隆广场在当时建筑空间创新且超前的设计方式，让其作为上海标杆性项目称霸了近二十年。

而随着日新月异的市场变化，港汇恒隆广场从2017年起，便开启了规模最大的改造升级，改造目的则在于巩固港汇恒隆广场的在全国购物中心中的优势地位。

本次历时3年的大改造，投入高达10亿人民币，改造工程包括外立面、天花、地坪、动线、硬件设施等方方面面，可以说本次的工程量和资金投入不亚于再重建一个购物中心。

此番大概最为醒目的便是拆除39级大台阶和改造十分old fashion的外立面，从港汇恒隆广场官网透露的外立面效果图来看，清空了原本的喷泉水池和大台阶，将入口移到一楼，平台开阔的空间使项目正门变身为露天广场。

按照规划，该区域在改造完成后，将承担开放式艺术广场的角色，与艺术机构和团体合作进行露天表演、街头艺术等文艺活动，不仅为自家项目聚集人气更是提升徐家汇商圈的活力。

项目外立面的改造则是拆除原本封闭的墙面，大面积采用玻璃幕墙，不仅为街铺提供了十分醒目的广告价值，更使项目外立面更为现代化，在徐家汇商圈中充满视觉冲击力，达成“吸睛”目的，进一步提升人气，以及租金。

港汇恒隆广场在项目策划之初，为确保商业地产资产效益最大化，采取了“分期分区”开发的策略。而在本次改造中，为将租金损失最小化则采取了边改造边运营的策略。

不仅可以调节资金的投入，以及随着时间的发展将效益再转为投入，而且还可以根据未来市场发展变化，预留变化调整的弹性空间。

尽管在改造期间商场租金收入数据有所下降，但改造的成果也在逐渐展现。自开始改造以来，为减少客流损失，港汇恒隆广场在主题展览和活动中投入了不小精力，比如：迪士尼乐园新年奇妙主题展、《美女与野兽》电影主题展、《权力的游戏》主题展等。

 

尽管大改造确实影响了项目业绩，但港汇恒隆广场在主题展及节日营销活动上的发力，提升了项目的吸客能力并向外传达自身独特品味与格调。

2017年的改造主要表现在品牌调整上，且力度非常大。整体来看，港汇恒隆广场深化了中高端定位，将常见品牌替换为精致且极具个性的品牌，部分主力店则进行了闭店升级装修。而今年则开始进行外立面和大台阶的改造。

第一百货商业中心

“进阶现代百货”

·从传统百货更新为现代百货

·让年轻人驻足、让中年人光顾、让老年人怀旧、让游客记忆

·怀旧复古与潮流时尚的结合之地

市一百店曾是当时全国百货公司之首，曾创下中国百货公司单日和年接待顾客数量最多的记录，无比风光。然而，市一百店因老百货商业性质而缺乏竞争力、消费客群单一、项目团队成员则对非零售、新零售业态缺乏相关经验，因此在百货业面临电商冲击、同质化而进入寒冬期时，市百一店也危机四伏。

作为百联集团“十三五”规划创新转型重点项目之一，第一百货商业中心在改造之初便以“让年轻人驻足、让中年人光顾、让老年人怀旧、让游客记忆”为创新转型升级方向，从传统百货更新迭代为现代百货。

 

转型升级后的第一百货商业中心的业态分布为品质购物、餐饮体验、年轻族群乐活，并以此分成三个主题馆，1至2层是“大剧院”、3至6层是梧桐主题、7层则是怀旧复古的“弄堂”主题。

七楼的“弄堂”亮点在于“100弄”，作为一个主打“情怀牌”的文化空间，首期展就定主题为“上海复古生活展”，120多个搪瓷杯、吸引了众多新、80多个“三五”牌台钟有72个时刻，记录了一个个上海时刻，浓缩了半个多世纪以来上海人的生活。其中还有多媒体上海老游戏等互动内容，让顾客能够用新鲜的视角来体验“老上海”的味道。

 

 

 

 

如果说市百一店是让中年人光顾、让老年人怀旧，那原东方商厦就是以让年轻人驻足、让游客记忆，原市百一店与东方商厦通过位于3、4、5、7楼的连廊连接，在原东方商厦中布局了都市前沿、冬季花园、探索发现、慢生活四大主题。

整个购物中心还将把“自有品牌+少量买手制+场景式营销”与精心挑选的现有联营品牌进行多元整合，引入国际美食市集、空中花园、体验式书店等。

原市百一店的主体建筑曾获得过“亚洲最佳建筑设计奖”，并且还是近代历史保护建筑，因此此番改造中外立面和内部立柱、楼梯都得完整保留，无疑是让本次改造束手束脚。

但第一百货商业中心另辟蹊径，用LED灯带勾勒出老建筑绝美线条，据派小沃了解，在本次外立面改造中，为了让所有LED灯带都能安装在窗户里面，还为此缩小了六、七百平方米的营业面积，在夜色中更加夺目的第一百货商业中心，由此焕然一新。

最后

日本零售业背后是一个看不到的严密的组织运行管理和严谨的服务操作体系，整体上显示出转型创新的战略胆识和气魄。如今单体百货有没有出路，关键点在于机制与改造思路。百货转型也不仅仅只有购物中心化一种模式，实际上是差异化、多样化、生活化、场景化、数据化、主题化的混合。

有不少百货店，经过改造以后，硬件升级了，商品也升级了，但性价比、服务场景没有升级，光弄了一点吃的，看起来很热闹，解决不了百货转型的实质问题，吃东西的人与买东西的人常常不是一伙的。传统百货改造如何从本质上去理解零售，除了玩出特色更需要从实际需求出发，加上智能技术和大数据的支撑，未来的零售会更人性化和现代化。