每座城市都有一个深深耕植在市民心中的商业地标，而每座城市的核心商圈更是成为商业的“豪强争霸”之地。在福州的东街口商圈，一座已有61年历史的“老百货”已经悄然焕新并快速崛起，它就是商业零售新物种“超级百货”——东百中心。而这一切变革背后的操盘手，正是东百集团副总裁袁幸福。

在2018联商风云会期间，《联商网》专访袁幸福，从调改跟未来战略发展等方面，看看他对商业的“谋篇布局”。

探索零售新物种： “超级百货”由此诞生

2018年9月30日，东百中心C馆正式开业。以“现代时尚+文化艺术+趣味潮玩”为标签的C馆，集结了诸多国内外标杆性潮流品牌店，包括FILA全球旗舰店、优衣库全国旗舰店、Air Jordan、Champion、华为全国首家“未来潮玩店”、喜茶、奈雪的茶、星巴克臻选店、珍宝海鲜等，共精选引进了95个品牌，其中24家为首进福建的品牌，含1家全国首进品牌，另有7家为福州首进品牌。

C馆开业当日，Champion以86.2万销售额取得9月30日当日业绩全国第一;奈雪的茶以10.5万销售额取得9月30日当日业绩全国第一。东百集团有意将这样一条荣誉满载的街区，打造成品牌标志性的“冠军街”。2018年国庆期间，奈雪的茶连续7天业绩稳居全国第一，这让“冠军街”的称号更加名副其实。此外，即将开业的FILA全球旗舰店、优衣库全国旗舰店、Air Jordan、喜茶等，团队也很有信心继续刷新目标，为 “冠军街”再添荣耀!

而C馆的开业，象征着东百中心ABC三馆正式合体，东百集团布局已久的“超级百货”初见雏形。“超级百货”旨在打造一个集百货的商品力和运营力、购物中心的体验，以及街区的休闲生活场景为一体的百货新物种，这样一个复合的商业架构，让东百中心有别于传统的百货模式，这就是“超级百货”的由来。

落地实践：四大利器铸就“超级百货”

和普通百货行业的“伤筋动骨”不同，袁幸福对东百中心的改造可谓是颠覆性的。2017年上任后的袁幸福，做的第一件事就是将原东百东街店和东方百货店的两方人马合并，重新调整组织架构和品牌布局，并且要求两馆品牌重合率不能超过5%。

“B馆就是以前的东方百货，长条形结构就像一条巷子，中间是下场性通道，楼层高面积小，没有宽度只有长度，整体结构较差。”虽然受限于物业条件，东百中心还是将其打造为高线时尚百货。A馆则结合了购物中心的体验感及百货的内容选取力进行设计,打造精品百货。重装升级后的A馆，无论是业态分布、动线宽度，还是中庭设计，各项标准都介于百货和购物中心之间。新开业的C馆主打潮流街区概念，以年轻人客群为主。三馆的结合，正式构成“超级百货”的布局。

“超级百货”究竟“超级”在哪?

在袁幸福看来，“超级百货”的诞生有四大利器：第一、先天条件成熟。东百中心位于福州市中心东街口商圈，毗邻三坊七巷，地理优势异常显著;第二，物业硬件支持。东百中心三馆面积逾16万平方米，百货+购物中心+街区的复合模式，再加上精品酒店的组合，让东百中心有机会打造成全业态、一站式的购物场所。第三、全客层消费者。东百中心A馆主打年轻时尚定位，B馆则倾向中高端客群，C馆凸显美食潮玩，交错的客群定位，让东百中心涵盖全客层消费者，形成客层的闭环培养。第四、做到以上内容就有可能实现效益最大化。东百中心正是利用街区和购物中心的大客流，用百货的商品力来转化，努力达成效益最大化。

综合来看，整个东百中心改造的重心分为两点：一是把传统优势加强保留;第二是做未来的客群，做85后、90后、甚至00后产品线。

市场预期：期望未来达40亿规模

“首先要知道自己的标签是什么?未来想把它改造成什么样?门店的标签是针对消费者，核心还是顾客。” 东百中心改造的核心是依据商业体特点增加内容，这就是袁幸福提出的“以内容为驱动”，打造“标签”综合体。

通过内容改造，东百集团2018年上半年商业板块实现营业收入约9.40亿元，同比增长36.53%。袁幸福告诉《联商网》，“以前东百中心吸引的可能是50后、60后，部分70后消费者，今天除了保留这部分群体的优质消费者外，再加上80后、90后的消费者，通过内容驱动将会引发业绩跳跃式增长。今年东百中心业绩规模预计在20亿，未来东百中心ABC三个馆的目标是做到40亿以上的规模。”

40亿的目标，将让“超级百货”更加名副其实，东百中心也将成为福州乃至福建的标杆商业。而这样一个庞大的商业体，兼具规模、客流、销售等多项组合因素，也让东百中心成为一种不可复制的商业模式。

区域龙头：快速发展 打造“一店一面”

“未来行业融合和整合速度越来越快，行业之间的差别愈加明显，好的越好，差的越差，两极分化。”在袁幸福看来，东百集团无疑要做福建地区的区域龙头。

和南京新街口、杭州武林商圈等城市中心商圈一样，东百中心所在的东街口商圈是福州商业的核心，“福州商业空间很大，跟目前省级城市相比，福州商业饱和度低，这几年是福州商业快速发展的时间，我们也会在这个环境里面加快步伐。”

为了稳稳抢滩福州市场，袁幸福已经规划好未来的发展路线。首先是快速发展，成为区域的绝对龙头。当时，袁幸福上任提出的第一个战略就是“布局福建，走向全国”，成为市场主体，“快速发展可以解决很多问题，我的理念就是发展中解决问题。”第二个战略，商业产品根据不同的商圈和不同城市，定位不同的产品模型，做到“一店一面”。以东百集团在福州的商业布局为例，东百中心是城市标杆性商业，东百优品城致力打造首家市中心的精品奥莱城，东百爱琴海店是一座以“爱”为主题的家庭型百货，东百运动生活城主打运动体验主题，东百城永嘉天地店则是一座服务大学校园与周边社区的时尚化的购物中心。福州区域5家门店的错位性定位，相互补充，协调融洽，正是“一店一面”的布局体现。

袁幸福说道，“到了明年就有三四家店要开，我希望不同商业模型齐头并进，目的自然是要把整个盘子做大，三年一百亿，六年两百亿，这才是我们的目标。”

袁幸福认为2018年的东百集团，是商业快速发展的一年，也是多元化多维度发展的一年。未来三年，东百集团将继续秉承“布局福建，走向全国”的战略方针，进一步拓展福州南站、长乐、福清、宁德、泉州、厦门等区域，稳步发展，不断开拓商业版图。